Die Abschaffung des Eigenmietwerts: Was sie für Wohneigentümer bedeutet

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 Prozent angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 gelten die bisherigen Regeln.

Was der Eigenmietwert ist

Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, wird in der Schweiz bisher so besteuert, als würde er sich selbst Miete bezahlen: mit einem fiktiven Mietertrag, den der Kanton festlegt. Im Gegenzug konnten Hypothekarzinsen und die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft abgezogen werden.

Was sich ab 2029 ändert

Für das selbst bewohnte Eigenheim gilt:

• Kein Eigenmietwert mehr. Das fiktive Einkommen verschwindet aus der Steuererklärung.
• Unterhaltskosten sind nicht mehr abziehbar. Die Kantone können Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sowie für Denkmalpflege beibehalten.
• Hypothekarzinsen auf dem Eigenheim sind nicht mehr abziehbar. Ersterwerber erhalten in den ersten Jahren nach dem Kauf einen begrenzten, sinkenden Abzug.

Die Änderung gilt auch für selbst genutzte Zweitwohnungen. Im Gegenzug dürfen die Kantone eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften einführen.

Was gleich bleibt

Vermietete Liegenschaften sind nicht betroffen. Mieterträge bleiben steuerbar, und die Kosten zu ihrer Erzielung bleiben abziehbar.

Wer gewinnt, wer verliert

Grob gesagt: Eigentümer mit kleiner Hypothek und gut unterhaltenem Haus zahlen eher weniger Steuern. Wer eine hohe Hypothek hat oder grössere Renovationen plant, verliert wertvolle Abzüge. Wie es sich genau auswirkt, hängt vom Kanton, vom Eigenmietwert, vom Zinssatz und von den Renovationsplänen ab.

Warum die Jahre bis 2028 zählen

Solange die bisherigen Regeln gelten, lässt sich der Unterhalt am selbst bewohnten Eigenheim noch abziehen. Renovationen, die ohnehin geplant sind, können sich vor 2029 mehr lohnen als danach. Grosse Arbeiten auf mehrere Steuerjahre zu verteilen, kann zudem die Progression brechen. Dieselbe Frage stellt sich bei der Hypothek: Ohne Zinsabzug kann eine teilweise Amortisation sinnvoller werden als bisher. Beides sind Entscheide, die man mit den eigenen Zahlen trifft, nicht mit einer Faustregel.

Was ich daraus mitnehme

Für Wohneigentümer ist 2029 weniger eine Steueränderung als eine Planungsfrist. Der günstigste Moment, darüber nachzudenken, ist jetzt, solange alle Optionen noch offen sind.

Diese Notiz ist eine allgemeine Information, keine individuelle Steuerberatung. Für Ihre eigene Situation wenden Sie sich an eine Steuerfachperson, zum Beispiel bei Taxed.